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1、市場定位(wei)

農(nong)場(chang)在做(zuo)總體(ti)規(gui)劃之前，首先得(de)明白自己(ji)的市場(chang)定位(wei)。

（1）地理(li)位置如何，針(zhen)對的周邊群體都有哪些，是(shi)做周末休(xiu)閑，還是(shi)其(qi)他？

（2）RMP體(ti)系：resource（資(zi)源(yuan)）-market（市場）-product（產(chan)品）體(ti)系。從打造旅游產(chan)品出發進行資(zi)源(yuan)和市場的分析(xi)。

對市場(chang)定位和主(zhu)題定位已經(jing)理清(qing)，接下(xia)來(lai)，園區的規劃(hua)設(she)計、分(fen)區、建設(she)，都(dou)要考慮到(dao)定位和主(zhu)題，考慮到(dao)客戶的需(xu)求和體驗，以實現和強(qiang)(qiang)化農莊的主(zhu)題(ti)，加強(qiang)(qiang)而非減弱(ruo)農莊的特色。

2、資源分析

資源是(shi)廣義的表述，不僅(jin)(jin)僅(jin)(jin)是(shi)現有的已存自(zi)然、社會和人文資源。資源是(shi)可以創(chuang)造(zao)的，利用(yong)現存資源可以創(chuang)造(zao)什么資源是(shi)最重要的。

新農(nong)人要(yao)根(gen)(gen)據自己所具備的優勢、根(gen)(gen)據主題選擇資(zi)源，創(chuang)造資(zi)源。

到了這步(bu)，結(jie)合先前莊主的初衷，園(yuan)區的主題，就已經很明確了。

3、主題定位、功能(neng)與商業模式的落實和結合

大(da)多數人都(dou)會面臨一個問題:到底(di)怎么(me)落(luo)實你的主題？

（1）景觀和設施(shi)的落實

將農莊的LOGO和主題有機體現在門票、大(da)門、道路交通、河流、草坪、景(jing)觀等室內外場景(jing)、景(jing)觀、設施、導覽(lan)、營圍等及關(guan)鍵節(jie)點中。

（2）體驗式項(xiang)目的落(luo)實

所有項目(mu)設置，包括常規性(xing)項目(mu)、短期項目(mu)、季節(jie)性(xing)活動等(deng)，均傾向(xiang)突出園區(qu)主(zhu)題。先減再(zai)加(jia)，以主(zhu)業為盈利點，拓(tuo)展(zhan)一(yi)二三產項目(mu)，用主(zhu)題串(chuan)起(qi)來，成為一(yi)串(chuan)珍珠(zhu)。

（3）功能上的(de)落實。

這幾(ji)步做到了，主(zhu)題就不會(hui)是空中樓閣，而是能(neng)落地，園區(qu)也會(hui)讓人感覺：有魂。

落實到功(gong)能(neng)(neng)(neng)上，參考9要(yao)素“吃住行 游(you)購娛 體學養”來設(she)計和落實。選擇合(he)適的要(yao)素，往(wang)里面融(rong)合(he)主題(ti)(ti)，做到主題(ti)(ti)和功(gong)能(neng)(neng)(neng)的有機結(jie)合(he)， 選擇功(gong)能(neng)(neng)(neng)的過程中，主題(ti)(ti)不能(neng)(neng)(neng)散。同時，注意做好信息和旅游(you)地(di)的公共(gong)服(fu)務(wu)。

功(gong)能(neng)除了結合主題外，還(huan)要解(jie)決“作什么用(yong)，掙(zheng)什么錢”，就是一(yi)個商業模式落地的(de)過程：把營(ying)收來源重點放(fang)在(zai)飲食、住宿(su)、交通、游覽、娛(yu)樂(le)、購物的(de)哪些(xie)方面可(ke)以掙(zheng)錢？打造和設計哪些(xie)主營(ying)產品，比如，一(yi)桌什么樣(yang)的(de)好(hao)菜，一(yi)晚(wan)美(mei)宿(su)，一(yi)套什么樣(yang)的(de)土特(te)產，確定把不同(tong)的(de)項目放(fang)在(zai)哪些(xie)位置，既能(neng)提升游客好(hao)感，還(huan)能(neng)創造更高收益?......并且，怎樣(yang)延(yan)展(zhan)你的(de)產業鏈，在(zai)保證高顏值(zhi)、高情感值(zhi)和高體驗值(zhi)的(de)前提下，實(shi)現多盈(ying)利點？

對(dui)于多數(shu)園區來(lai)講，有(you)兩塊(kuai)在(zai)市場營收和(he)客(ke)流上，都具有(you)超過50%的(de)戰略地(di)位，那就(jiu)是：餐飲和(he)親子（包括研(yan)(yan)學旅行(xing)）。研(yan)(yan)學旅行(xing)，安(an)全和(he)課程設計是兩大(da)難點。作(zuo)為封閉性安(an)全性有(you)保障(zhang)、又有(you)教育意(yi)義(yi)的(de)休閑農莊(zhuang)，是各類中小學歡迎(ying)的(de)基(ji)地(di)。

4、項(xiang)目布局(ju)和功能分區

整個農場空間布局的優劣(lie)決定了能(neng)否刺激消費者進入(ru)消費。比(bi)如入(ru)口(kou)能(neng)否吸引人(ren)有進入(ru)的欲望，道(dao)路(lu)是否根據人(ren)們走路(lu)的習慣設計，重(zhong)要(yao)項目的修建位置等(deng)，項目布局會對這些都產(chan)生(sheng)影(ying)響。

根據農(nong)(nong)莊前期策劃的定位和主題，以及(ji)結(jie)合園區(qu)(qu)(qu)(qu)現(xian)有(you)的土地、資源和面積，空間(jian)功能和格(ge)局劃分(fen)上(shang)，通常園區(qu)(qu)(qu)(qu)會(hui)分(fen)為如采摘區(qu)(qu)(qu)(qu)、開心農(nong)(nong)場區(qu)(qu)(qu)(qu)、養殖區(qu)(qu)(qu)(qu)、親(qin)子(zi)區(qu)(qu)(qu)(qu)、住宿區(qu)(qu)(qu)(qu)、餐(can)飲區(qu)(qu)(qu)(qu)等多區(qu)(qu)(qu)(qu)。

進一步，規劃(hua)過程中，結合企(qi)業戰(zhan)略、土地(di)利用、交通環境、設施建設、建筑高度、園區風貌、景觀(guan)設計、投資等，都詳(xiang)細予以落(luo)實清楚。

農(nong)莊(zhuang)的基礎設(she)施建設(she)上，主(zhu)要一(yi)個是(shi)軟件(jian)，一(yi)個是(shi)硬件(jian)。提醒大家：盡(jin)量避免大拆大建，合理(li)改(gai)造為(wei)主(zhu)：多用(yong)軟件(jian)，少用(yong)硬件(jian)；多用(yong)裝(zhuang)(zhuang)飾，少用(yong)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)（如家庭裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)一(yi)樣），從省錢(qian)和(he)自(zi)然的角度出發，想盡(jin)辦法(fa)，因地制宜(yi)，變廢(fei)為(wei)寶，做一(yi)個輕資(zi)產的休閑農(nong)莊(zhuang)。

5、項目設計：如何做足(zu)體(ti)驗，打造出既掙錢又受歡迎(ying)的(de)好項目？

項目設計的目的是：要打造(zao)和實現(xian)主題，做出魂來，實現(xian)營收。滿足(zu)客戶精(jing)神需求為主，做足(zu)體驗感。讓(rang)客人(ren)流連忘返，留住他們的時間(jian)越長越好。

所以，考慮項目設計(ji)的出發點：

（1）客(ke)戶到你(ni)的(de)(de)園區(qu)來，究竟為何而(er)來？在這方面(mian)自己是(shi)否能(neng)滿足客(ke)人的(de)(de)期望？其實就是(shi)怎么(me)落(luo)實前面(mian)所說的(de)(de)主題(ti)和功能(neng)定(ding)位。

（2）自己是否比其他人做得(de)更好(hao)？好(hao)在哪里？

（3）自己是否有比其他人做得(de)不足的地(di)方，不足之處在哪里？下一步如何改進(jin)？

什么樣的項(xiang)目是(shi)好項(xiang)目？關鍵詞：主題、主業和核心IP、時間(jian)。

休閑(xian)農業，為什么要留住客戶的時間？留(liu)住(zhu)客(ke)戶的(de)時(shi)間，既(ji)驗證了園區的(de)產(chan)品和項目的(de)市場接受度，又能促進(jin)農莊的(de)營收(shou)。通常，游客(ke)停留(liu)四小時(shi)就有用餐(can)需求(qiu)，停留(liu)七小時(shi)以上(shang)就有住(zhu)宿需求(qiu)。

從這幾點出(chu)發，項目(mu)設計上，盡量做(zuo)出(chu)互(hu)動，做(zuo)出(chu)競賽，做(zuo)出(chu)營(ying)收重點，比如(ru)，餐飲和親子體(ti)驗項目(mu)。

主(zhu)題怎(zen)么落實？

（1）景(jing)觀和設施的落實(shi)。比如，將農莊的LOGO 和主題(ti)有機體現在(zai)門票、大(da)門、道路交通、河流、草坪、景(jing)觀等室內外場景(jing)、景(jing)觀、設施、導覽、營(ying)圍等及關(guan)鍵節點(dian)中。

（2）體驗(yan)式項目(mu)的落實：所(suo)有項目(mu)設置，包括常規性項目(mu)、短期項目(mu)、季節性活動等，均(jun)傾(qing)向突(tu)出園(yuan)區(qu)主(zhu)題。先減再加，以(yi)主(zhu)業為盈利(li)點，拓(tuo)展一(yi)二三產項目(mu)，用主(zhu)題串起來，成為一(yi)串珍珠(zhu)。

6、盈利(li)點落實及投資估算(suan)

投(tou)入上要量體裁衣，有多(duo)大能力建(jian)設多(duo)大規模，還(huan)要考慮回報。投(tou)資估算(suan)和未來的營收(shou)預計都是很重要的一(yi)環。

（1）盈(ying)利點落(luo)實

前面說過(guo)，通常可以考慮(lv)門票、單項項目收(shou)費、餐飲、采摘(zhai)、農(nong)產(chan)品(pin)銷售及電(dian)商、伴(ban)手(shou)禮，還有會員費和場(chang)地費等。

（2）投資估算：

主要包括拿地(di)成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)，規(gui)劃基建成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)，人工成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)，項目設(she)計運營(ying)(ying)成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)，一產種養(yang)成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)，營(ying)(ying)銷成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)，其他隱(yin)性成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)（包括日常維護(hu)費(fei)用和閑置成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)）等。其中，按(an)照(zhao)平臺化、輕資產運營(ying)(ying)的原(yuan)則，哪些項目可以外包，哪些項目可以合作。都應(ying)該做出來了。

通(tong)常規劃一出(chu)來，心里就有底了。可以抓緊(jin)到政(zheng)府部門申報備案了。